Методы определения функционального износа недвижимости и иного имущества.

Расчет функционального износа выполняют с помощью четырех групп методов:

1. Методы затратного подхода (расчет затрат, износа);
2. Методы доходного подхода (дисконтирование доходов);
3. Комбинированные методы;
4. Рыночные методы.

Существуют различные методики расчета функционального износа при оценке стоимости недвижимости:

• Выполняется сметный расчет, выявляется отличие в стоимости при отсутствии какого-либо элемента конструкции (для устранимого износа), выполняется капитализация разницы в оплате за аренду (для неустранимого износа);
• Устранимый функциональный износ рассчитывается как разность в стоимостях дополнений на дату оценки и дополнений, выполненных при строительстве объекта. Для элементов конструкций, требующих демонтажа, износ равен стоимости существующих элементов с учетом износа, за вычетом стоимости материалов, в сумме со стоимостью демонтажа функционирующих плюс стоимость установки новых элементов.
• Устранимый функциональный износ рассчитывается по величине затрат на реконструкцию, выполняемую с целью эффективной эксплуатации недвижимости.

Способы определения стоимости:

1. Прямой счет недостающих элементов;
2. Капитализация потерь в плате за аренду;
3. Капитализация разницы в отчислениях за амортизацию между элементом объекта и элементом «избыточного улучшения».

Применяют также рыночный метод расчета, базирующийся на сравнении продаж аналогичных объектов.

К моральному устареванию (вид функционального износа) относятся качества, связанные с эксплуатацией (благоустройство, внешний вид, экология объекта).

Различают виды функционального устаревания:

• устаревание 1 вида (вызвано недостатком или отсутствием элементов);
• устаревание 2 вида (моральное устаревание);
• устаревание 3 вида (избыток элементов).

К моральному устареванию относятся также качества, выполняющие функции, но не отвечающие ожиданиям рынка. Для расчета такого вида функционального износа используются методы:

1. на основании сравнения улучшений (существующих и новых);
2. на основании разности в величинах стоимостей воспроизводства и замещения;
3. расчет по остаточной стоимости улучшений;
4. расчет на основе несоответствия наиболее эффективного и текущего и использования земли.

При оценке недвижимости в процессе расчетов учитывается связь физического и функционального износов. В затратном подходе отсутствие элементов учитывается в смете (сметный метод по укрупненным расценкам). Таким образом, функциональный износ учитывается при определении стоимости восстановления.

Избыточные элементы учитываются при определении восстановительной стоимости в качестве элементов декора, колонн, лифтов, лестниц, и т.д.

Оценщик, выполняя оценку имущества, недвижимости, выполняет анализ сопоставимости расчетных результатов различными подходами. Результаты расчета величины износа будут неверными, если их значение будет отличаться от рыночных аналогов.

Каждый объект оценки принадлежит к определенному классу недвижимости (например, офис класса А). Отсутствие какого-либо признака класса недвижимости в оцениваемом объекте может быть признаком функционального износа, что вызывает необходимость проведения корректировок при расчетах стоимости объекта.

Оценщик сопоставляет расчеты стоимости объектов в каждом из подходов к оценке.

Функциональный износ может быть связан со следующими параметрами и конструктивными элементами:

• Местоположение;
• Проектное решение;
• Высота помещения;
• Парковка;
• Услуги;
• Электросети;
• Причалы;
• Дороги;
• Благоустройство территории.

Таким образом, отличие функционального и внешнего износов заключается в том, что функциональные износы связаны с использованием недвижимости и иных объектов, а внешний износ характеризуется влиянием внешних факторов на объект.