Классификация недвижимости в России и на западном рынке. Отличия и особенности.
Недвижимость — это товар, жестко связанный с землей, поскольку его перенос в иное место невозможен без утраты потребительной стоимости (без разрушения). Классификация недвижимости по критериям дает возможность исследовать рынок недвижимости, облегчает применение методов оценки стоимости недвижимости.
Выделяют две составляющие в недвижимости:
1. Природные (естественные) объекты: участки земли, насаждения, леса, недра, водоемы;
2. Искусственные постройки:
- Жилые объекты: дома с количеством этажей не более трех; многоэтажные дома (до 9 этажей); дома повышенной этажности (до 20 этажей); высотные дома (более 20 этажей); кондоминиум; подъезд; квартира; дачный дом; комната.
- Недвижимость коммерческая: склады; офисы; магазины; рестораны; гостиницы; здания; гаражи для аренды; имущественный комплекс предприятия.
- Специальные (общественные) здания: лечебные, оздоровительные здания; здания под учебные и воспитательные организации; здания под культурные и просветительские организации; специальные здания административного назначения; инженерные сооружения.
Применяя типологические параметры можно дезагрегировать каждую группу. Искусственные постройки могут быть готовы к эксплуатации или нуждаться в реконструкции и ремонте, а также они могут быть объектами незавершенного строительства. Недвижимость может входить в состав комплекса имущества предприятий и влияет на стоимость объектов. Имеются и иные категории недвижимости (например, месторождения ископаемых), отличительной особенностью которых является не сформированный рынок.
Группировка объектов способствует дифференцированному подходу к оценке имущества. В настоящее время в РФ обращаются на рынке как самостоятельный товар следующие объекты:
- Квартиры;
- Помещения под магазины, офисы;
- Жилые дома с участками в пригороде;
- Свободные участки земли;
- Производственные объекты.
Рассмотрим признаки классификации:
- Основной признак – назначение (земельные участки под застройку, месторождения, жилье, офис, постройки для торговли, для промышленности);
- Масштаб объекта: (массивы земли, отдельные участки земли, комплексы сооружений, жилые дома с различным количеством квартир и т.д.);
- Готовность к применению (объекты готовые, требующие реконструкции, ремонта).
Для оценки земли, оценки дома, здания все сооружения разделяют на два класса: специализированная и неспециализированная недвижимость.
К специализированной относится недвижимость, редко продаваемая на открытом рынке в силу специфичных особенностей, обусловленных конструктивными особенностями объекта.
К неспециализированной относится недвижимость, пользующуюся всеобщим спросом, оборот которой совершается на открытом рынке.
Зарубежная классификация недвижимости предполагает деление объектов на категории А, Б, В:
- Категория А включает объекты для ведения бизнеса и подразделяется на виды: специализированные объекты, предназначенные для определенного бизнеса, продающиеся совместно с бизнесом и неспециализированные объекты (офисы, магазины, склады), передаваемые в аренду.
- Категория Б включает недвижимость для инвестиций.
- Категория В включает избыточную недвижимость (земля со строениями, свободные участки), не нужные для бизнеса в текущий момент.
Таким образом, классификация недвижимости упрощает процесс оценки, делает возможным глубокий анализ рынка и его сегментов, расчет более точной стоимости объекта на рынке.