Категории и методики оценки земель. Кадастровая стоимость земли.

Земельный фонд РФ предполагает деление земель на категории по целевому назначению, что является основой для дифференцированной оценки земли.

Выделяют следующие категории земель:

  • Территории сельского хозяйства;
  • Территории поселений;
  • Земли энергетики, промышленности, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, обороны, специального назначения;
  • Охраняемые объекты и территории;
  • Лесной фонд;
  • Водный фонд;
  • Земли запаса.

Земельный кодекс регламентирует принадлежность земель к категории, а также правила изменения категории:

  1. Перевод земель, состоящих в федеральной собственности, в иную категорию осуществляется по решению Правительства РФ.
  2. Земли муниципальной собственности переходят в другую категорию на основании решений исполнительной власти.
  3. Земли в частной собственности переводятся в другую категорию решением органов исполнительной власти (сельскохозяйственные территории), или органами самоуправления (территории целевого назначения).

В процессе оценки земельного участка сельскохозяйственного назначения определяют кадастровую стоимость, влияющую на специфику применения сельскохозяйственных участков для различных нужд. Например, для строительства объектов предоставляются территории сельскохозяйственного назначения низкого качества по кадастровой стоимости.

Земли поселений – территории, применяемые для застройки поселений. Кадастровая оценка участков поселений выполняется с учетом зонирования (деления) территорий.

Землями энергетики, промышленности, транспорта, радиовещания, связи, телевидения, обороны являются территории, служащие для обеспечения конкретных видов деятельности.

К охраняемым территориям принадлежат земли, имеющие природоохранное, историко-культурное, рекреационное, иное значение, изъятые из хозяйственного использования по решению органов власти.

Земельный кодекс РФ регулирует использование территорий лесов и водных объектов, а также земель запаса.

Выделяют типы методик оценки земли:

  1. Кадастровая оценка государством для целей налогообложения. Методика основана на классификации территорий по виду, назначению использования. Методика предполагает применение статистического анализа цен на рынке, иной информации о недвижимости. К работе могут привлекаться специалисты оценочных компаний.
  2. Метод капитализации рентного дохода применяется для оценки сельскохозяйственных участков, лесов.
  3. Земли иных категорий (кроме сельскохозяйственных участков) оцениваются на основе капитализации рентного дохода, а также по затратам на воспроизводство их потенциала.
  4. Методика определения кадастровой стоимости участков поселений учитывает уровень цен, арендной платы, площадь участка, вид функционального использования участка, местоположение.

Выделяют следующие этапы расчета кадастровой стоимости:

  1. Выполнение факторного анализа;
  2. Выделение в субъекте РФ районов, кадастровых кварталов и т.д.
  3. Определение типичных показателей, определение зависимостей между ценами на участки и факторами ценообразования;
  4. Расчет показателей стоимости земель по видам использования;
  5. Присвоение удельных показателей стоимости;
  6. Расчет стоимости участков по удельным показателям стоимости.

Определение кадастровой стоимости участков дачных объединений выполняется в порядке:

  • Кластеризация;
  • Расчет удельного показателя стоимости по кадастру;
  • Расчет кадастровой стоимости участков.

Таким образом, дифференцированная оценка земель дает возможность эффективно распоряжаться природным ресурсом – земля.