Кадастровая оценка городских земель

Оценка земель городов (единичная, кадастровая) выполняется по территориям всех видов использования земель и всех форм собственности. Заказчиком оценки являются органы местного самоуправления городов, районов, поселков.

Процесс оценки по кадастру представляет собой комплекс действий технического и административного характера по определению кадастровой стоимости участков территориального образования на конкретную дату в рамках оценочных зон. Оценка выполняется на основе информации о сделках на земельном рынке, о величине платы за аренду, об уровне доходности от участков с применением доходного, затратного, сравнительного подходов.

Специалисты  оценочных компаний выполняют анализ рентообразующих факторов с учетом местоположения, качества участков, улучшений на участках, уровня транспортного обустройства территории и т.д.:

• В качестве информационной базы оценки земельных участков городов выступают данные о продажах участков для целей жилищного строительства, садоводства, а также об аренде и продаже домов, квартир, гаражей, коммерческой недвижимости.
• В качестве нормативной информации выступают данные градостроительного, земельного кадастров, а также нормативы затрат на строительство и обустройство территории. К нормативной документации относится и система коэффициентов, разрабатываемая источниками БТИ, органами исполнительной власти, фондами имущества, земельными комитетами, строительными компаниями.
• В качестве объекта оценки по кадастру земель городов и поселений выступают участки в черте поселений и городов.

Кадастровая оценка земель поселений и городов включает следующие этапы:

1. Сбор, анализ нормативной и рыночной информации, подготовительные работы;
2. Зонирование территорий поселений и городов по функциональному использованию участков;
3. Расчет показателей стоимости кадастровой оценки земель;
4. Зонирование территории города по критерию «цена»;
5. Оформление графических и цифровых результатов оценки.

Итог кадастровой оценки - это кадастровая стоимость участка оценочной зоны или стоимость единицы площади участка, типичного для оценочной зоны, на рынке. Значение кадастровой стоимости не должно быть больше уровня цен на рынке или предельных величин базовой стоимости на участки аналогичного применения, которые устанавливаются органами власти по территориальным зонам, поселкам и городам.

Результаты оценки земель городов по кадастру являются составной частью программы оценки недвижимости и используются для целей рыночной оценки единичных участков. Рыночная оценка единичных участков учитывает вид использования участка, количественные характеристики, конъюнктуру рынка.

Результаты кадастровой стоимости учитываются в следующих обстоятельствах:

1. Создание автоматизированной системы кадастра земли;
2. Создание базы налогообложения земель поселений;
3. Создание и изменение схем территориального и экономического зонирования;
4. Определение величины платы за аренду муниципальных территорий;
5. Установление стартовых цен продажи собственности на конкурсных торгах;
6. Установление компенсационных в случае изъятия участков для муниципальных нужд;
7. Разработка планов перспективного развития городов;
8. Создание фондового рынка ипотеки, ценных бумаг.

Стоимость единичного участка города, поселка – это стоимость земли по кадастру в оценочной зоне с корректировкой на отличия от типичного участка. Величина стоимости сформирована в системе зонирования территории города с учетом соотношения предложения и спроса на участки данного вида использования с учетом характеристик участка.

Рыночная стоимость единичного участка внутри оценочной зоны предусматривает использование коэффициентов ценности градостроительства, применяемых к участку на базе учета рентообразующих факторов и факторов неоднородности территории поселения.

Таким образом, кадастровая оценка земель поселений – элемент экономики, определяющий величину налогов на участки.