Ипотечно – инвестиционный анализ недвижимости.

Кредитование по ипотеке распространено в РФ в связи с высокой ценой на недвижимость. Рассмотрим основные методы оценки недвижимости, применяемые в процессе кредитования по ипотеке:

• Метод капитализации дохода;
• Метод дисконтированных денежных потоков.

Анализ условий финансирования, установленных кредитным договором, оказывает прямое влияние на итоговые результаты стоимости объекта. Вероятны случаи финансирования объекта оценки за счет средств инвестора (собственных и заемных). В таких случаях эксперт оценивает стоимость на рынке капитала инвестора, а также стоимость ипотечного кредита. Инвестиционный анализ ипотечного кредита - это модель доходного подхода оценки стоимости недвижимости.

К важным особенностям недвижимости как объекта, оптимального для кредитования, относятся следующие свойства:

1. Недвижимость как товар имеет высокую стоимость, соответственно инвестор должен обладать значительным капиталом;
2. К недвижимости, прежде всего, относится земля, где возводятся улучшения, позволяющие объекту быть доходным;
3. Право на товар – недвижимость подлежит регистрации в государственном реестре;
4. Объекты отличаются крупными размерами, старение объектов (экономическое, физическое) происходит длительный период времени;
5. Экономическая жизнь объектов предполагает освоение капитальных затрат, увеличивающих доход;
6. Меньшая степень обесценивания инвестиций в недвижимость, поскольку изменение стоимости объектов компенсирует инфляция.

Использование заемных средств при сделках с недвижимостью целесообразно и для кредитора, и для заемщика.

Привлечение заемных средств для приобретения недвижимости дает заемщику (инвестору) следующие возможности:

• Приобретение более дорогой недвижимости, чем наличие собственного капитала на текущий момент времени;
• Вложение собственных средств в иные объекты;
• Покупка доходных объектов в рассрочку позволяет собственнику выплачивать из дохода от эксплуатации этой же недвижимости;
• Возможность увеличения ставки дохода на капитал за счет возможности выбрать условия финансирования.
• Следует отметить следующие недостатки использования заемных средств:
• Сумма средств, возвращаемая кредитору с учетом процентов, значительно превышает величину заемных средств;
• Кредит по ипотеке – это источник, предполагающий своевременный возврат средств;
• Возможны изменения условий кредитования относительно первичного договора, падение чистого дохода от эксплуатации объекта, что ведет к отрицательному левереджу;
• В случае несвоевременной выплаты по кредиту возможно взыскание на имущество в залоге, соответственно возможна продажа имущества.

Перед принятием решения о выдаче средств кредитор анализирует следующие параметры:

1. Возможность контроля со стороны кредитора объекта;
2. Наличие регистрация прав на объект государством;
3. Проверка длительности физической жизни объекта как основы возврата долга и процентов;
4. Возможность внесения в договор особых условий кредитора для учета динамики доходности на рынке.

Ипотечный кредит — это заемные средства, имеющие характеристики:

• Денежные средства предоставляются на длительное время;
• Средства выдаются для целей покупки недвижимости;
• Залогом является приобретаемый объект.

Весь период кредитования залогодатель и залогодержатель не имеют полного права на имущество в залоге. При наличии прав пользования и владения у них отсутствует право распоряжения имуществом.

Для целей оценки выделяют ипотечные с переменными и постоянными платежами.

Существуют понятия первой, принятой, завершающей ипотеки, определяемые способом финансирования перепродажи объектов. Первая ипотека — это кредит для финансирования недвижимости без ипотечного долга. Принятая ипотека образуется при покупке объекта с ипотечным долгом в случае приема покупателем уже имеющихся обязательств. Завершающаяся ипотека — кредит при существующей закладной.

Многообразие форм ипотечного кредита определяют множество схем финансирования. Конкретные условия финансирования влияют на итоги оценки имущества по рыночной стоимости. Оценщик в процессе определения стоимости недвижимости, передаваемой в залог, выполняет сравнительный анализ конкретных условий финансирования с типичными условиями финансирования. При благоприятном результате сравнения эксперт учитывает фактор финансирования как надбавку к стоимости объекта.

Таким образом, инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании – это комплекс аналитических расчетов стоимости с учетом условий финансирования.