Физический износ зданий. Методы определения степени износа.

Методика расчета физического износа является важнейшим фактором влияния на результат оценки стоимости недвижимости. Особое значение выбор метода приобретает в условиях невозможности применения методик доходного и сравнительного подходов. Применение затратного подхода требует точности расчетов, поскольку даже небольшая неточность в определении износа значительно влияет на результаты расчета.

Выделяют методы определения физического износа:

1. компенсация затрат;
2. методика возраста (хронологического);
3. методика возраста (эффективного);
4. экспертная методика;
5. методика разбивки.

Рассмотрим достоинства и недостатки каждого метода.

Методика компенсации затрат

Согласно методике компенсации затрат износ физический равен затратам, необходимым для его устранения. К достоинствам метода относится возможность выделения экономической сути износа. Среди недостатков следует отметить необходимость обоснования ремонта отдельных элементов, трудности реализации на практике по причине сложностей при определении объемов работ, при выборе расчетной базы, проблем при расчете. Трудоемким является процесс разработки дефектных ведомостей при оценке здания, оценке коммерческой недвижимости. Крайне сложным является процесс расчета износа фундамента, иных конструктивных элементов. Таким образом, комплекс достоинств и недостатков подтверждает, что методика применима для небольших зданий, достаточно сложна в реализации для крупных объектов.

Методика хронологического возраста

Согласно методу хронологического возраста физический износ равен частному от деления хронологического возраста здания на срок его экономической жизни (эксплуатации). К достоинствам расчета можно отнести простоту расчета, малое количество показателей (возраст и срок эксплуатации). Источник информации – технические документы по эксплуатации недвижимости. К недостаткам методики относятся:

• Невозможность учета ремонта элементов, а также их замены;
• Неприемлемость метода для недвижимости с практически равными сроками эксплуатации и экономической жизни.

Сопоставляя достоинства и недостатки, можно сделать вывод о приемлемости метода для зданий с небольшим сроком хронологической жизни, поскольку точность расчетов уменьшается с увеличением срока жизни объекта.

Методика эффективного возраста

По методу эффективного возраста износ равен частному от отделения эффективного возраста на срок экономической жизни.

К достоинствам метода эффективного возраста относятся простота расчетов, достоверность информации из нормативных документов. К недостаткам метода относятся невозможность обоснования величины оставшегося срока экономической жизни. Недостаток делает метод практически неприменимым.

Экспертная методика

В основе экспертного метода находится шкала оценок экспертов для установки физического износа в соответствии с Ведомственным нормативным документом ВСН 53-86р., по которому значение  износа определяют видимые повреждения конструкции здания. Физический износ определяется как сумма произведений величины износа по нормативному документу на удельный вес элемента в здании. К достоинствам метода относятся простота расчетов, доказательность данных. К недостаткам относятся недостаточная точность расчетов, зависимость результата опыта оценщика, влияние субъективного фактора.

Методика разбивки

Метод разбивки предполагает расчет физического износа по группам с учетом возможности устранения износа, а именно:

• Отложенный ремонт;
• Износ элементов с коротким сроком жизни, не подлежащих исправлению;
• Износ элементов с длительным сроком жизни, не подлежащих исправлению.

Общий износ равен сумме износов элементов. В комбинации с методом разбивки могут применяться методики компенсации затрат, хронологического возраста.

Достоинством метода разбивки является возможность учета факторов (видимых и скрытых) влияния на износ. К недостаткам относятся большой объем расчетов, неприемлемость метода при отсутствии достоверной информации о ремонте.

Таким образом, методика расчета износа выбирается оценщиком индивидуально по каждому объекту.