Для чего необходимо проводить экспертизу недвижимости.

Приобретение имущества всегда сопряжено с риском возникновения споров о праве собственности. Нередки случаи судебных решений о недействительности сделки, об истребовании имущества. Для предотвращения подобных ситуаций, компании, занимающиеся риэлтерскими и юридическими услугами, предлагают процедуру анализа юридической чистоты объектов. Юридически чистой является недвижимость, которая не подлежит истребованию у потенциального покупателя (будущего собственника) никем, ни при каких обстоятельствах, ни по каким основаниям. Юридическая чистота может быть установлена только на основании профессионального анализа документов на жилой объект, а также анализа истории собственности.

Согласно ГК РФ недействительными могут быть признаны сделки по следующим обстоятельствам:

• Недееспособность гражданина, совершившего сделку;
• Несовершеннолетний возраст одной из сторон сделки;
• Заключение сделки под влиянием насилия, обмана, угрозы, заблуждения.
• Иные причины, предусмотренные ГК.

Для предотвращения подобных ситуаций целесообразно проверить объект, изучив его историю, проверив все основания для передачи новым собственникам. Технологии проверки различаются по виду объекта: строящаяся жилая, загородная недвижимость, готовое жилье, коммерческие помещения.

По вторичному рынку (готовому жилью) эксперт проверяет предысторию жилья. Специалисты анализируют документы о собственниках, а также документы об участии жильцов в приватизации, о наличии выплат пая (ЖСК). Проверке подлежат свидетельства о собственности, технические паспорта на квартиру, другие документы. Эксперты могут рекомендовать услуги оценочных компаний по оценке недвижимости, имущества.

Специалисты выполняют работу профессионально в среднем за пять рабочих дней. По результатам анализа составляется заключение о наличии шансов оспорить права собственности на  жилье, предполагаемое  к покупке. Заказчиком заключений о юридической чистоте, как правило, выступают риэлторы. Для работы привлекаются частные детективы, юридические компании. Многие данные не будут приняты в суде в качестве доказательства в силу неофициального характера данных. Но эти данные соответствуют цели обеспечения покупателя информацией о возможных рисках, связанных с покупкой конкретного жилья. Глубокий анализ выполняется на этапе внесения залога и предварительного договора купли-продажи. В этот момент покупатель определился с выбором, его целью является страховка на будущее. При этом стоимость проверки обычно вычитается из стоимости залога. Экспертные оценки специалистов подтверждают, что не выдерживают проверки не более 1 % объектов, поскольку ненадежные варианты отходят при обращении продавцов в риэлтерские агентства. «Ненадежные» объекты продавцы пытаются продать самостоятельно.

Особо тщательно необходимо изучать сделки в истории жилья за последний год (купля-продажа, дарение). Статистика подтверждает факт мошенничества с  объектами в течение полугода-года с момента криминальной сделки. Поэтому лучше перестраховаться, провести проверку или отказаться от сделки с сомнительной недвижимостью. К сомнительным вариантам относятся сделки с объектами, по которым были выполнены операции дарения, завещания лицу, не состоящему в родстве. Настораживающим объектом является квартира, по которой зарегистрировано много сделок при отсутствии проживавших в ней людей.

Если вы решились приобрести  жилье с сомнительной репутацией, то наиболее приемлемой защитой является страхование титула, способное защитить владельца объекта от потери средств при утрате права собственности. Проблемы титульного страхования: высокие тарифы, сложность с получением выплат, неограниченный срок страхования.