Анализ рынка при оценке недвижимости.
Информация по рынку, данные и сведения.
Все значения, участвующие в расчетах стоимости в процессе оценки недвижимости, должны быть сформированы специалистом оценочной компании при анализе рынка.
Информация по рынку включает два вида данных:
- Общие сведения для анализа внешних факторов, влияющих на рынок. К таким сведениям относятся экономические явления регионального и местного уровня, население, развитие города, доходы, покупательская способность, налогообложение, индексы цен, финансирование.
- Специальные сведения, применяемые для максимально эффективного использования, а также для расчетов стоимости объекта по различным вариантам подходов к оценке стоимости недвижимости. Специальные сведения необходимы для анализа соотношения спроса и предложения, анализа конкретного сегмента рынка, определение диапазонов для расчетных значений, динамики их изменения, для выбора аналогов.
Важнейшее значение имеют специальные сведения, позволяющие устанавливать основные расчетные величины, а также составлять прогноз по рынку. Исключением являются градообразующие объекты, поскольку их стоимость в значительной степени определяется общеэкономической ситуацией.
Спрос рассматривают с точки зрения основных субъектов, функционирующих на рынке, структурированных в соответствии с целями инвестиционной мотивации.
Инвестиционную мотивацию определяют следующими способами получения дохода:
- Личное проживание, ведение бизнеса (эксплуатация собственником);
- Передача в аренду (источник дохода – платежи за аренду);
- Использование в спекулятивных целях (источник дохода – увеличение стоимости актива).
Первичный и вторичный рынки.
На рынке недвижимости выделяют две составляющие, характеризующие предложение - это предложение первичного и вторичного рынков.
Показателями первичного рынка являются:
- Новые объекты;
- Цены в строительстве;
- Количество организаций, занимающихся строительным бизнесом;
- Развитость строительных технологий;
- Доступность строительных кредитов;
- Наличие земли для строительства.
Показателями вторичного рынка являются параметры действующего фонда недвижимости.
Показателями соотношения спроса и предложения являются:
- Условия финансирования сделок;
- Соотношение объемов сделок и фонда недвижимости;
- Мотивация инвестиций;
- Развитость рыночной инфраструктуры;
- Доступность объектов;
- Ликвидность объектов;
- Ценообразующие параметры.
Анализ рынка недвижимости.
Анализ рынка должен описывать рыночные диапазоны для следующих параметров, применяемых в расчетах для различных объектов:
- Цены на участки земли (для оценки земли);
- Основные факторы влияния на стоимость земельных участков;
- Условия выделения земельных участков и землепользования;
- Стоимость строительства;
- Временные параметры проектирования и строительства недвижимости;
- Величина арендной ставки;
- Величина потерь от неуплаты;
- Расходы на эксплуатацию;
- Значение ставок дисконтирования, капитализации;
- Сроки экспозиции;
- Условия продажи, сдачи в аренду;
- Обоснование скидок на торг;
- Цены продаж, факторы влияния на цены продаж.
Анализ рынка должен содержать разбор параметров инвестиционной деятельности:
- Доходность строительных проектов, величина прибыли предпринимателя;
- Сроки внедрения строительных проектов;
- Распределение затрат по проектам;
- Графики продаж (распределение доходов);
- Риски проектов;
- Схемы финансирования.
Таким образом, анализ рынка должен содержать динамику изменения показателей, а также и обоснование темпов их изменения в будущем.
